房价未来走势：要不要继续观望？

国家统计局在10月19日发布了2023年9月份70个城市的房价数据，这一消息迅速引发了购房群的热烈讨论。一线城市的新房价格已经连续两个月环比小幅回升，上海的二手房环比上涨0.5%，位居全国首位，广州和深圳的新房环比也略微上涨，分别为0.2%和0.3%。虽然涨幅不大，但对于那些经历了五年市场调整的购房者而言，这种细微的回暖趋势让人充满疑虑。一位朋友在群里感叹，去年这个时候中介还在轰催是否出售房子，而如今则是我在不停问中介，是否可以再便宜20万。这句话无疑击中了众多观望者的心理：虽然表面上价格似乎稳定，但心里的紧张感比以往更加强烈，买了担心会买贵，不买又害怕错失良机。

与此同时，东南亚的房地产市场动向同样值得关注。一位在胡志明市从事跨境电商的朋友日前与我交流，他2019年买的Vinhomes公寓挂牌价已经翻倍，但越南本地银行的房贷利率却飙升至12%到16%之间，因此今年第二季度全国住宅去化率仅为32%。尽管看似高价，但实际交易却冷清。这种背景让券商圈内开始流行一个判断：中国房地产市场可能会走上类似越南的道路，但过程会更为稳健。

值得注意的是，9月70城的新房环比上涨的城市数量从15个增加至17个，而二手房上涨城市从3个增至9个，翻了三倍。一线城市的新房同比跌幅也减小，表现出向上的趋势。而成交量方面，克而瑞的数据显示，9月20个重点城市的二手房成交量为11.9万套，同比增长7.4%；国庆假期期间，北京新房网签量同比暴增174%，上海多个热门楼盘的开盘当日便售罄。土地市场也出现复苏的迹象，上海9月的土地拍卖中，中信泰富拍下的浦东地块溢价率接近30%，静安大宁地块同样经历激烈竞争。特别是投资方的交易额在上年同期基础上大幅攀升，这些资金通常会比普通购房者更早入场。在“8·28”新政出台后，北京、上海、广州等多个城市相继推出了本地的具体政策，首套房的实际利率降至2.05%，处于历史低位，结合现房销售改革和对预售资金的全额监管，确保了交房的稳定性，让过去几年令购房者们焦虑的“烂尾”问题基本消失。

从越南的情况来看，主要的情形可概括为“外资涌入—杠杆上升—迅速加息—市场整顿”。2015年放宽对外国购房者的限制后，越南核心城市房价翻倍；而2022年信贷收紧后，一些大型开发商出现债务危机，随之而来的2023年降息、2024年土地法改革，使得市场出现波动。2025年住宅售价再创新高，但进入2026年后，房贷利率飙升至12%到16%，交易量骤降，形成了“价格坚挺、成交急降”的尴尬局面。胡志明市的房价收入比一度高达34倍，超过了深圳。从整体来看，中国的经济基础稳固，内循环能力远超依赖外资的越南。与越南的高基准利率相比，中国在政策利率降至2.05%的情况下，展现了更加灵活的应对策略。

在国家政策的调控下，中国的土地供给不可能出现越南那样剧烈波动；在金融监管方面，确保了开发商挪用款项的空间被极大压缩。这使得两个国家的房地产市场经历了不同的轨迹。摩根士丹利、花旗等机构对未来的看法一致看好，认为最困难的阶段已过去，并预测核心城市未来的房价将稳步上升。

最终，归根结底，购房者需要根据自身需求及时做出决策。对于尚未入市的刚需购房者来说，目前的购房成本处于历史低位，因此应该考虑核心城市内部优质的房源。虽然很难精准把握绝对底部，及时出手都是明智之举。此外，需要特别避开距离市区较远的区域、经济基础薄弱的新区以及投资收益不确定的商业公寓等类型的房产，这些在市场调整中可能承受更大的下行压力。